新地南昌站項目命名「匯璽」 冀趕及年底前推售

【本報訊】發展商全速出貨，上月新申請預售樓花伙數近3,900伙，創自2002年10月後約十三年半新高。其中兩大西鐵項目為新地（016）長沙灣南昌站項目，以及新世界（017）聯同內房萬科（2202）荃灣西站6區項目（柏傲灣）為焦點，各佔約千伙，最快下半年同期出擊。業界料發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源，樓價難免受壓。
記者：黃嘉銘

地政總署昨公佈的最新資料顯示，4月份新申請預售樓花的住宅項目共有6個，涉及3,892伙，按月大增約1.6倍，更創自2002年10月後約十三年半新高。而今年首四個月累計共錄8,262伙新申請預售樓花，已佔去年全年一半。同時，上月累積待批預售樓花大幅回升約三成，至12,937伙，創七個月新高。

新申請預售樓花當中，兩大西鐵項目為焦點，新地西鐵南昌站1A期項目，涉及1,014伙，預計關鍵日期為2018年8月31日；另一焦點為西鐵荃灣西站6區項目，由新世界及內房萬科合作發展，提供約983伙，名為柏傲灣。項目當日地皮每呎樓面約5,088元，屬荃灣西站各項目中最貴。預計關鍵日期為2019年6月30日，以現時計樓花期長達38個月。新世界指，柏傲灣設有2座，單位間隔由開放式至四房單位，主打一至三房單位。
新地同系馬鞍山白石項目，涉421伙，亦申請預售。預計關鍵日期為2019年2月28日。新地副董事總經理雷霆指，兩個項目皆有機會於年底前開售。
另華懋將軍澳南68B1區項目，涉857伙，名為海翩匯，預計關鍵日期為2018年11月30日；同區麗新發展（488）與新地前主席郭炳湘合作的將軍澳第68A2區項目，亦申請預售，涉605伙，預計關鍵日期為2018年6月26日。

麗新將軍澳盤盼下季賣

麗新發展高級副總裁潘銳民表示，將軍澳第68A2區項目希望爭取最快於第三季賣樓花，會以一房及兩房戶為主，另有三、四房戶，對於區內接連有新盤推出，會否擔心市場競爭激烈，他則認為只是良性競爭，反而全個區多盤推可以令市場注意力集中於該區。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預料，於一手持續供應量增多、需求減少下，樓價難免受壓，料至今年年尾樓價仍有5%下調空間，一手發展商將繼續以一籃子優惠搶二手客源。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指，發展商積極申請長樓花期項目預售，反映發展商推盤意欲強勁，保持「貨如輪轉」策略。 

明報專訊】地政總署資料顯示，2015年全年累積新申請預售樓花總數達16392伙，相對2014年錄得的11536伙新申請飈升42％，顯示發展商推盤取態積極。踏入2016年，雖然面對外圍及內地經濟下滑、本港樓市轉勢等陰霾，但業界相信發展商為保持貨如輪轉，估計今年新申請預售樓花單位有望突破2004年錄得1.75萬伙的紀錄，創出12年來新高紀錄。有分析員稱，目前預售樓花期最長為30個月，雖然經濟和樓市前景不明朗，但發展商稱提早為旗下樓花申請預售，可因應項目獲批預售後的市况，作出相應策略以保持賣樓主導權。

明報記者 林可為、方可兒

本報統計，各主要發展商計劃今年內申請預售樓花同意書的主要樓盤共有15個、涉及逾1.2萬伙，當中以龍頭發展商長實地產（1113）所佔數量最多，計劃今年新申請預售新盤，包括荃灣灣畔項目、馬鞍山落禾沙項目、北角油街項目，合共提供約3300伙（單計荃灣灣畔已逾2400伙）。

長實三盤涉約3300伙

至於另一龍頭發展商新地（0016），作為集團今年「重頭炮」的前北角邨重建項目首期（涉355伙），剛於本月初申請預售，部署今年第3季推出；至於單位伙數涉約1000伙的南昌站上蓋1A期、馬鞍山白石項目（430伙）、沙田九肚項目（約60伙），預計稍後亦將申請預售。換言之，新地今年新入紙申請預售樓花涉約1845伙。

事實上，新地日前已表明今年擬推出6000伙新單位，以數量而言是1997年後、近20年來最高數字；除上述4個新申請預售樓花項目外，其餘計劃今年開售的主要新盤如元朗Grand YOHO及映御、將軍澳天晉系列（唐俊街項目）、西環卑路乍街和筲箕灣教堂里項目等，均屬待批預售或屬舊契項目。

新地料4盤申預售涉1845伙

值得一提的是，部分發展商的新盤，雖然未有表明何時會申請預售，但由於同樣計劃今年或明年開售，估計今年內亦需要申請預售；相關新樓盤包括南豐的將軍澳日出康城6期項目（涉約2400伙）、嘉華（0173）的東九龍啟德發展區第II區2號地盤項目（涉約855伙）、恒地（0012）的上水古洞限量住宅項目（涉約515伙）、九建（0034）的東九龍鯉魚門徑限量住宅項目（涉約345伙）。換言之，若連同這些樓盤，今年新申請預售樓花總數突破1.75萬伙是大有機會的。

美聯首席分析師劉嘉輝表示，去年新申請預售共逾1.63萬伙，是繼2004年、2012年分別錄得逾1.75萬及1.67萬伙，過去12年來的第3高紀錄。劉表示，雖然目前較難準確預測今年全年新申請預售單位總數，但未來新供應勢增，加上目前預售樓花期最長為30個月，相信新供應項目將陸續於今年內申請預售，估計今年新申請預售數字，有機會創出過去12年來新高。

預早申請預售 爭推盤主導權

不過，劉強調新申請預售樓花數量，不代表市場真正推盤量，因為當局在決定批發預售時，會因應各項目的狀况和文件齊備程度，故相關樓花獲批預售批文的時間各有不同，如有些樓盤可於入紙申請數月後獲批預售，個別則需時數年。

資深地產分析員溫天納認為，2016年地產市場更屬充滿變數，發展商若能為旗下樓盤早日申請預售，就可享推盤主導權，面對不同的市場環境時，再決定具體推盤步伐，採取有秩序推盤策略。

橙訊】潛在供應大軍殺到，現時土地陸續轉化成「麵包」應市，發展商加快申請賣樓散貨，上月新申請預售樓花多達3892伙、創過去13年單月新高，預計下半年各大新盤會陸續登場，而發展商低價散貨，透支購買力，估計會為下半年樓價增添壓力。
上月3900伙申預售　考驗發展商推盤策略
運房局早前預告未來3至4年私樓潛在供應達9.2萬伙，創新高，說時遲那時快，實體供應大軍即將壓境。
綜合地政總署公布資料顯示，4月份新申請預售樓花的住宅項目共涉及3892伙，按月大幅增加約1.6倍，打破04年8月3860伙的數字外，更創自2002年10月後約13年半新高。
而上月新申請預售樓花的住宅項目，當中不乏大規模項目，包括新地(00016)西九龍南昌站上蓋項目首期、涉1014伙(整個項目涉逾3400伙)；新世界(00017)與內地龍頭發展商萬科合作發展的荃灣西站六區(TW6)項目，並命名為柏傲灣，涉983伙。
此外，供應重鎮將軍澳區，未來供應源源不絕，其中將軍澳南提供的12幅地皮，自2010年起已經陸續推售8幅，目前尚有4個項目待推售，涉逾3100伙，另外日出康城有7個可發展但未售新盤，合共逾1.1萬伙，即是說兩小區合共可提供逾1.4萬伙。
其中會德豐(00020)將軍澳南SAVANNAH已率先推售，而區內兩個新盤項目上月亦申請預售樓花，包括麗展(00488)及郭炳湘私人合作的唐賢街項目，涉605伙；另華懋唐俊街項目亦新申預售，命名為海翩滙、提供857伙，預計下半年會陸續登場，大大考驗發展商的推盤部署的策略。
狂推遠期樓花　急散貨回籠資金
值得留意，當中不少為遠期樓花，超過30個月的比率更佔約74%，遠高於去年全年約42%；至於逾25個月至30個月的樓花亦達20%，則與去年全年相若。
經濟踏入下行週期，發展商積極申請長樓花期項目的預售，在商言商，加快推盤步伐，加速資金回籠，亦屬正常。但新申請項目大部分主打中小型單位，預期很大機會於下半年陸續登場，客源難免重疊，而且未來供應主要集中新界區(將軍澳、元朗區)或九龍區，加上一手新盤以各種優惠促銷，繼續搶奪二手客源，不斷在透支市場購買力，估計今後發展商的新盤銷售難度會越來越大，推盤定價策略存在很大壓力，相信屆時各大發展商會推出更多優惠吸客。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，發展商積極申請長樓花期項目預售，反映發展商推盤意欲強勁，保持「貨如輪轉」策略。
累積待批預售樓花創新高　新盤供過於求
由於4月份新申請預售樓花達3,892伙，惟同期獲批單位為967伙。在「入多過出」下，令上月累積待批預售樓花大幅回升約29.4%至12,937伙，創7個月新高。
土地註冊處最新資料顯示，4月住宅物業註冊錄得4,820宗，按月大升84.5%，樓市貌似出現小陽春，表面看上去樓市形勢轉好，但事實並非如此。今年首4月新盤銷售約2,800伙，按年大幅減少逾一半，但截至今年首季，樓花及現樓貨尾盤急增至9,408伙，按年急升一倍；同期建築中仍未售出的新屋按季急增1.2萬伙，累積升至6.5萬伙的歷史新高，反映新盤銷售速度明顯追不上供應速度，新盤已出現供過於求。
踏入五月，發展商繼續積極推盤，初步估計本月最少有7個新盤，涉近2900伙出閘搶客，除了上述提到的SAVANNAH，還有6個新盤有機會推出市場，包括26個月樓花期的信置(00083)粉嶺囍逸，正待批售樓紙，項目提供296伙，主打中小型單位，發展商稱，爭取月內發售；新地元朗「PARK YOHO」峻巒1B期，提供499伙；長實地產(01113)3月煞停開售的君柏，本月有機會再出擊；以及中海外(00688)港人港地啟德一號等。

南昌站「限呎地」招牌，新地（0016）中標，傳媒大作文章，說甚麼比上一回流標的價格更低，說甚麼樓價將大跌20%……過去幾個月，我們不知見了多少次傳媒以大字標題說樓價將大跌的大新聞，而事實是甚麼？事實是最新的中原城市領先指數為99點，今年最高點是100點，一九九七年七月一日也是100點，一九九七年歷史最高點是101點。

香港傳媒的特點就是誇張，因此我們讀新聞千萬不能只讀標題，不妨細讀新聞的全部，舉個例子，有一天，某報章大字標題說太古城減價20%成交，一下子，你會以為以太古城樓價下跌20%，之後成交，實際上，成交價依然是市價，一點也沒有低於市價，所謂減價20%只不過是之前的叫價太離譜，之前的叫價比市價高了整整20%，所以沒有人有興趣還價。

地價樓價 無絕對關係

我研究香港房地產市場許多年，中原城市指數就是我發明的，這麼多年的經驗告訴我們，地價與樓價之間沒有絕對的關係，地產商低價取得土地，將來若市況不錯，絕對不會低價賣樓。相反的，地產商高價取得土地，將來市況不佳，也不可能高價賣樓，依然是低價拋售，除非地產商財力雄厚，在市道不佳時寧可收起來空買不賣，最佳例子是恒隆（0101）與港鐵（0066）合作的君臨天下，君臨天下入伙到及入伙時市道很差，恒隆決定收起來不賣，一直等到去年才推出市場。

因此，這次新地以平均4,500元的呎價取得南昌站不代表樓價將大跌，也不代表南昌站將來會賤價出售，我仍然信新地有能力將南昌站包裝成單身貴族的豪宅，服務式住宅然後以高價出售，因此，新地以低價取得南昌站的發展權實際上是利好新地這隻股票的訊息。

可包裝成豪宅出售

曾特首推出大量的所謂「限呎地」、「限量地」目的是向市民交代他每年建4萬個單位的住宅，但是，聰明的地產商自然有能力把「限呎地」、「限量地」轉化為大單位的豪宅，方法很簡單，那就是讓兩個單位之間的牆由非主力牆來分割，買樓者隨時可以買下兩個單位而自製大單位。過去許多年，新地包裝豪宅的能力的確相當強，最新的一個例子就是牛池灣的峻弦，牛池灣是一個不算高貴的地區，而新地仍然能以呎價超過萬元賣光這個樓盤。目前，新地在另一個也非高貴豪宅之地，將軍澳也將推出另一個包裝成豪宅的天晉，如果成功，我們的確應該對新地另眼相看，看新地將來如何將南昌站這限呎地變成豪宅出售，並為新地賺取大量的利潤。新鴻基南昌站上蓋項目1A 新盤資料

新鴻基南昌站上蓋項目佔地面積共497,297平方呎，當中樓面總面積2,608,763平方呎。
項目中的住宅面積為2,311,031平方呎， 商業面積為297,732平方呎。
整個項目分3期發展: 1A,1B及2期，單位總數合計3313伙。
單位座數為14座，當中 7座高層及 7座低層。
間隔由開放式至4房單位，消息指當中開放至兩房單位佔80%，適合單身人仕及小型家庭。

下季4盤排隊推 南昌站千伙盤矚目

香港文匯報訊（記者 張美婷）近期不少新盤推出，連尾貨盤亦有不錯的銷情，一手市場過去周六日在缺乏近來動輒千伙供應的情況下，雖較前周的829伙成交減少六成三，但兩日仍錄得共307伙成交，保持旺勢。曾言「月月有樓賣」的新地經已一馬當先，一個月內套逾百億元。新地副董事總經理雷霆昨日更稱，供應逾千伙的西鐵南昌站項目或在年尾推出。連同西半山、沙田及屯門項目，新地下季料有4盤推出，涉及近1,500伙單位，繼續長賣長有。

新地於上周六進行第四輪銷售的元朗Grand YOHO，全日已售出逾9成單位，套現約85億元，預計未來兩個月會以少批量發售餘下單位，亦不排除會保留少量單位作現樓發售。雷霆表示，Grand YOHO出售不足一個月已售出逾1,000伙單位，相信若連同系內幾個新盤如元朗映御、筲箕灣形薈等計算，新地在短短一個月內套現逾100億元。

Grand YOHO售逾千伙

相對於近期有大盤推售的發展商，新地回籠資金明顯領先。據粗略統計，中國海外的啟德1 號（I）次輪推售221伙，連同本月初首輪推售300伙，項目累售521伙，佔項總單位數545伙的96%，套現逾47億元；華懋將軍澳海翩同於前周六（10 日）次輪銷售再沽近260伙令項目累售近760伙、套現58億元。

雷霆續指，去年公司銷售成績良好，期望今年可以持續。公司於年尾可能推出系內大型新盤西鐵南昌站和西半山巴丙頓山，不過需要視乎預售樓花同意書獲批才可賣樓，當中南昌站連接地鐵，令申請程序更添複雜，故推售時間依然不能控制。他指，若項目未能於本年推出，將推遲至下年第一季，惟不會於新年檔期開賣。伙數較少的沙田新九肚發展區雲端和屯門珀御等項目，亦可能於第四季推出。

資料顯示，南昌站項目1A期多達1,014伙，珀御321伙、巴丙頓山79伙、雲端59伙。

新地代理總經理胡致遠補充，Grand YOHO以用家為主，佔整體逾7成，餘下佔比為長線投資者。項目以新界區居多，佔整體約7成，當中元朗、屯門和天水圍的買家佔有不少份額；九龍區佔2成，港島區佔1成。分層單位最高成交價約1,490萬元，而特色單位呎價逾2.5萬元，較早輪售出呎價逾2.4萬元為高。

喜築首批收票超額

麗展與市建局合作的馬頭角喜築，首批118伙，上周六以折實呎價1.53萬元推出首批價單。麗展高級副總裁潘銳民表示，項目已收約140票，即意味已錄超額認購，而參觀示範單位的情況理想，料今日公佈正式銷售安排，其後有機會加推單位。他續指，項目管理費為每呎3.2元，相對同區新盤屬低水。

另外，恒地北角尚譽將於明日（20日）首推30伙。有消息指，項目暫收200票，超額認購逾5.6倍，下周一截止登記

<匯港通訊> 新鴻基地產(00016)全年多賺5.1%,兼增派息14.9%,期內物業銷售收益433.56億元,來自物業銷售的溢利為117.1億元,較去年同期多近60%,集團期內錄得破紀錄的合約銷售總額約407億元。
截至今年6月底,新地在本港土儲有4990萬平方呎,其中2090萬方呎是發展中物業,2900萬方呎為已落成投資物業,連同8月購入沙田住宅用地,集團在港的土儲增至5030萬方呎。此外,按地盤面積計算,集團在新界持有逾3000萬方呎農地,這批農地處於更改土地用途的不同階段,大部分位於現有或計劃興建的鐵路沿線。
新地指,其土儲足以應付5年以上的發展需要,在未來3個財政年度,每年落成的香港住宅總樓面面積逾300萬方呎,以中小型單位為主。第四季推售的項目分別是半山區巴丙頓山、九肚山雲端及屯門珀御;在明年上半年開售的包括南昌站發展項目1期、北角海璇1期及元朗「Park YOHO」2期。 (BC)