南昌站上蓋面積少於538方呎的中小型單位達2,720伙

南昌站上蓋面積少於538方呎的中小型單位達2,720伙 

【星島日報報道】港鐵配合政府加快推地，鐵路及沿 項目成新樓供應庫，其中，投資額逾三百億元之南昌站上蓋住宅，率先申請其中千一伙預售，成市區最矚目樓盤，同時，將軍澳亦有兩大樓盤新加入「排隊」申請賣樓花，單計該三大盤合計將提供二千七百九十七伙，有市場人士稱，現時供應逐步增加下，鐵路盤即使擁有地理優勢，但仍面對一定銷售壓力。

　　投資額逾三百億
　　港鐵沿 項目一直受買家垂青，由新地一一年取得發展的南昌站項目，當年補地價達一百一十八億元，而項目總投資逾三百億元，合計發展約三千四百伙住宅，提供七幢提供多戶型單位，其中八成為開放至兩房戶，最新安排申請其中一千零一十四伙預售樓花，地政總署公布文件中指出，樓盤於一八年八月底落成。
　　同時，新世界與萬科合作發展西鐵荃灣西站住宅項目，命名為栢傲灣，亦新加入申請賣樓花，設有兩座共九百八十三伙，單位間隔多元化，提供開放式至四房戶，將打造為區內新地標。
　　將軍澳兩盤申請逾千伙
　　另外，將軍澳南亦成供應庫之一，新申請樓花包括華懋位於唐俊街海翩 ，提供八百五十七伙，樓盤於一八年十一月落成，同時，由麗新及商人郭炳湘合作發展，位於唐賢街項目亦新加入申請賣樓，提供六百零五伙，於一八年六月落成，若連同會德豐月前已申請中之唐俊街發展九百二十六伙項目，該區可供樓花合計增至二千三百伙之多。
　　準買家入市有選擇

　　市場人士表示，將軍澳及鐵路沿 樓盤有地理優勢，相信未來推出有一定吸引力，但現時遇上樓市供應上升，準買家有較多的選擇下，入市相對審慎，相信發展商在定價及銷售上要盡量配合市況需求變化。

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓市近半年急挫近13%，市民買樓意慾大減，但說到最不願意見到的這種情況，肯定是地產商，尤其是持 「重貨」的。據統計發現，今年最重貨的地產商為新地，旗下竟然有多達13個新盤可以在今年發售，伙數達6,575伙，拋離第二位長實足足一倍，淡市下重貨變成一種無形的負擔，逼發展商出盡法寶吸客。

新地今年以來售出新盤單位逾1,100伙，套現逾150億元，成為「賣樓王」，王座背後是百萬斤重擔。根據利嘉閣地產研究部資料，新地今年可出售的單位多達6,575伙，佔本港全年可供出售新盤29,976伙約22%或逾五分一。即使扣除上述已售的逾千伙，新地今年潛在可發售的新盤單位仍然超過5,000伙，為市場上最重貨的發展商。

為求「交數」，政府自2011年開始於賣地條款內加入限量及限呎條款，令供應量賬面數增加，但實際上是將單位一劏再劏，單是兩個西鐵站上蓋項目（南昌站及元朗站），已合共有超過4,000伙少於538方呎的中小型單位待推。

南昌站上蓋多供應

事實上，促成「一街都係細單位」的主謀，其實是特區政府。針對供應不足，政府自2011年開始於賣地條款內，規定發展商要興建超過某一數量或某一呎數範圍的單位，當中現由新地（016）持有的本港首個加設限呎條款的鐵路項目西鐵南昌站上蓋項目，實用面積少於538方呎的中小型單位達2,720伙，佔全項目近8成。
至於今年中以新界西北地王價93.2億元批出的西鐵元朗站項目，同樣由新地搶贏，亦被要求興建約7成單位面積不大於538方呎，即是提供至少1,300多伙中小型單位。上述兩個項目預期將於2017至2022年分期落成。
本年賣地計劃中的所推地皮都不設限量條件。發展局局長陳茂波曾表示，市場對中小型單位需求有積極回應，沒必要加入限量要求。雖然聲稱不代表放棄限量條款，但意味實施三年多限量條款暫告一段落。

新地部署推兩個千伙大盤

事實上，新地今年最矚目的兩個大型新盤都尚未登場，分別為Grand YOHO首期(1,114伙)、南昌站項目1A期(1,014伙)，現時仍等待地政總署批出預售樓花同意書。但6月美國可能加息，估計就算發展商即時批出售樓紙，亦會睇定市況再去推盤，以免受外圍經濟拖累而影響銷情，但多達兩千多個單位於淡市散貨，確實考驗發展商的訂價及銷售策略。

難怪最近有不少評論認為，今年跌市將由一手物業帶起，而目前只是開端，發展商先推出高成數按揭計劃及多重置業優惠去試探市場底線，假如再無起色，為免單位滯銷，未來或會出現新盤劈價潮。

第二重貨的發展商為長實，全年可供出售項目有6個，單位數量3,211伙，被新地拋離足足一倍。當中最大規模一定是荃灣西站5區灣畔1及2期，合共2,410伙，發展商曾表示下半年會先推出第1期約970伙，但目前項目仍未申請售樓紙，是否能趕及推盤仍屬未知之數。

長實今年嘆慢板未推全新盤

回帶看長實今年的賣樓進度，速度可謂異常緩慢，全年已過去差不多一半，但仍未售出旗下任何全新樓盤，是否看淡後市嘆慢板不得而知，但由此去推算，新地無疑已半隻腳踩到「年度賣樓王」的位置，因為其他發展商今年的推貨量根本無法與新地相比擬，排第三、四位的發展商新世界及恒地，今年可售單位分別只有2,942伙及2,554伙。

而值得留意的是，上述四間傳統最大型的地產商，今年可售單位合共已多達15,282伙，等於全年推貨量的一半以上，四大地產商今後的推盤策略實在值得注意。

仲量聯行指未來三年每年細單位落成量大增至5千個

30/8/2016 16:04

        仲量聯行八月份《香港住宅銷售市場》研究報告指出, 由今年至2019年間, 每年落成實用面積小於430平方呎(A類住宅)的單位將達5000個, 較過去十年每年平均1700個的落成量高出1.94倍.
        報告指, 過去十年A類住宅與實用面積介乎431至753平方呎(B類住宅)單位落成量比例平均為2比8, 但近年發展商傾向興建細單位, 預料今年至2019年期間, 相關比例將變成三成半比六成半.
        報告指, 未來以發展A類單位為主的新盤包括:新地(00016)南昌站上蓋項目、建灝地產旗下啟德沐寧街1號項目, 以及由新世界(00017) 和萬科合作發展的荃灣「柏傲灣」.
        仲量聯行香港資本市場部區域董事莫凱傑表示, 政府收緊按揭下, 只有400萬元以下物業才有高達九成按揭成數, 因此發展商傾向興建以細單位為主的新盤.
        他建議, 政府應該放寬按揭限制, 以助釋放二手市場換樓需求, 否則購買力將繼續集中在新盤.

發展商近日推售新盤加價成風，當中無論盤量及加幅，均以新地最狠，全因新地今年賣樓已達標，大有條件加價；同時亦為旗下即將開售的大型項目試水溫。

近日樓市氣氛再度熾熱，多個新盤熱賣，不少更是開售首天即沽清，為發展商推盤打下強心針。除紛紛加價加推外，亦就一些餘貨項目提價重推。

要數加價最積極的，非新地莫屬。本月首周9個加價新盤中，便有4個屬新地旗下，除熱賣中的元朗Grand YOHO外，尚有同區映御及峻巒1A期，以及西九龍天璽。

作南昌站盤參考

至於新盤加價幅度，亦以新地最狠。其中Grand YOHO昨修改首張價單24伙，最多加價達16%。項目有條件加價，原因之一是首批單位以貼二手價開價，其後視乎銷情加推加價，亦是發展商一貫採用的策略。

此外，新地加價之進取，亦因集團推售新盤成績理想。統計新地今年以來共售出約2,800伙，套現290.14億元，賣樓成績為一眾發展商之冠。若以年度計，由去年7月至今年6月，住宅銷售金額304億元，接近集團上年度目標320億元。

另新地就元朗Grand YOHO分階段加價，亦起試水温的作用，新地年底前仍有5至6個項目推售，包括重頭新盤西南九龍南昌站項目，元朗上蓋項目定價的市場可接受水平，大可成為南昌站上蓋項目的參考。而新地帶頭加價，其他發展商亦紛紛就旗下新盤加價，相信短期內會支撑樓價進一步向上。

香港文匯報訊（記者 梁悅琴）近年新盤開則趨細，主要因為樓價高企，金管局收緊按揭成數後，發展商為遷就上車一族的購買力，建造新一代迷你戶，部分單位實用面積只有約160方呎。隨樓價再度回升，新盤細則趨勢料有增無減。

過去幾年細價樓樓價急升，在「雙辣招」推出前，樓市仍可依靠購買力較高的內地客支持，如今卻只能夠回歸本地客。政府收緊按揭後，400萬元以下私樓才可以承造九成按揭，在低息環境下，上車客難以負擔大銀碼單位首期，吸引發展商紛紛增建銀碼細的小型單位，以迎合市場需求。

2人小家庭年增1.5萬戶

同時，政府統計處預測未來住戶家庭結構亦會趨細。由2001年至2011年間，2人小家庭增加15萬至59.77萬戶，每年增長1.5萬戶。加上不少單身年輕人追求獨立生活空間，均成為「迷你戶」的潛在客戶。

新盤單位「迷你化」已是樓市趨勢。仲量聯行發表的8月《香港住宅銷售市場》報告指出，由今年至2019年間，實用面積小於431方呎的A類住宅，每年落成量將達5,000個，較過去十年每年平均1,700個高出1.94倍。

報告顯示，過去十年A類住宅及B類住宅（實用面積由431方呎至753方呎）的落成量比例平均為20：80。惟因政府收緊按揭，400萬元以下物業才可有高達九成的按揭成數，發展商遂傾向興建以細單位為主的新盤，把單位售價訂於較多買家可負擔水平，以及符合部分設限量或限呎條款的地契。因此今年至2019年期間，將有合共約2萬伙此類住宅落成，A類住宅及B類住宅的落成量比例將變成35：65。

報告指，未來以發展A類單位為主的新盤包括新地深水南昌站上蓋項目、建灝地產發展的啟德沐寧街1號項目，以及由新世界和萬科合作發展的荃灣柏傲灣。仲行香港資本市場部區域董事莫凱傑表示，要警惕上述細單位買家大多負擔能力一般，並依賴發展商提供的按揭計劃及財務安排，一旦加息，對他們影響會最大。

明年料6979伙細戶落成

政府預測，今明兩年落成的私樓之中，三分一屬細單位，涉1.2萬伙，單是明年就有6,979伙細戶落成，創1999年後18年新高。當中以元朗、深水及九龍三區最多細單位落成。元朗區有1,819伙細單位落成，例如長實的元朗世宙，整體1,129伙之中，70%屬面積431方呎或以下的兩房戶。深水涉區則主要是新地的南昌站項目，近80%單位為中小型戶；同系的東涌東環亦有不少細單位供應。

新地副董事總經理黃植榮表示，雖然有意見認為本港新單位愈建愈細，但政府數據指，本港單身人士及2人家庭增加，居民所需單位面積亦縮小；此外強調集團興建的細單位皆以實用的間隔為原則。

眼見細單位需求大，會德豐地產常務董事黃光耀表示，集團已於8月向屋宇署申請改則，把將軍澳唐俊街23號項目的圖則作出修改。單位數目由926伙增加5%至976伙，主要增加1房及2房戶，平均每伙單位實用面積減少5%。該盤亦正申請售樓紙，期望今年底至明年初可以推售。

政府下周公布的新一季賣地計劃，消息指，將包括何文田站上蓋項目第一期，規模料達69萬平方呎，估值高近百億元。連同期內可推出的6幅官地，料合共提供逾5,000伙。

何文田站項目位於忠孝街、佛光街交界，鄰近新地天鑄，佔地約28萬平方呎，屬於「住宅（甲類）」用途，地積比率5倍，可建樓面達138萬平方呎，將建10幢25層高住宅，預計可提供1,400至1,800伙。

何文田站投資巨 分期推減風險

由於地皮位於傳統豪宅地段，加上總樓面規模多達138萬平方呎，若果單一招標，整個項目單是地價金額至少逾140億元，連同建築成本等，整個項目總投資額恐達數百億元，市場只有少數大型發展商能夠接受，有重蹈覆轍馬鐵大圍站、西鐵南昌站過往流標的風險，故此政府與港鐵將分期推出何文田站項目。

資料顯示，當局計劃分兩期發展，分別在2021年及2023年逐步落成。以兩期樓面平均分布計算，即將推出的第1期項目可建樓面約69萬平方呎，市場估計地價金額將達69億至97億元，樓面地價約1萬至1.4萬元，有機會成為「百億地王」。

啟德兩地涉1760伙 估值共74億

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱，何文田站為罕有大型豪宅地皮，相信會是市場焦點，但考慮到現時樓市前景未必勝過數年前，認為第1期項目估值約69億元，樓面地價約1萬元，僅為新地於2010年投得的佛光街地盤（現為天鑄），每呎地價1.25萬元的「8折」。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認同，項目分為2至3期發展，同區新盤銷情不錯，估計地皮估值或高達83億至97億元，樓面地價1.2萬至1.4萬元。

除了何文田站項目第1期外，政府下季仍有6幅住宅可供推出，合共涉及4,160伙，連同「一鐵一局」，預計整體供應或達5,060伙，創近5季新高。

另一方面，有機會在下季推出的住宅地皮，包括啟德兩幅位於第1K區的住宅用地，兩地合共提供約113.6萬平方呎樓面，涉及約1,760單位供應，估計合共市值達73.9億元，樓面地價約6,500元。

另外，屯門第48區掃管笏段地皮規模料為下季推出的地皮之中規模最大，可建樓面達95.8萬平方呎，預計可提供約1,560伙，估值最高38.4億元。

【本報訊】路勁基建（1098）首奪住宅官地，今年初曾經因未達政府底價而流標的元朗凹頭住宅地，重新招標後由路勁基建旗下公司以9.89億元，擊敗區內地主新地（016）及恒地（012）等大財團奪得，每呎樓面地價約2,690元，為市場預期之中。
記者：黃嘉銘

地政總署昨公佈，地皮由威良發展有限公司（母公司Allied Hope Ventures Limited）以9.89億元奪得。資料顯示，威良發展有限公司的董事包括單偉豹，即路勁系及惠記集團（610）主席。而威良發展有限公司其他董事包括單偉彪、方兆良及高毓炳等，均是路勁基建執董。

料建中小型單位

項目於上周五截標，共收到14份標書，較上次即今年年初流標時多4份。當中長實（1113）、新地、恒地、信置（083）、建灝地產、佳明（1271）、富豪（078）、遠展（035）等財團有再度入標，但最後統統落第。估計項目總投資額超過30億元，料以中小型單位為主。
美聯測量師行董事林子彬認為，地皮是次再招標以近10億元成交，反映樓市氣氛在近期持續轉好，發展商增加土儲而投地的意欲增加。不過，地皮發展具不少限制，例如有架空鐵路及地下排污管道等因素需發展商處理。
路勁基建業務近年來專注於內地投資、發展、經營和管理收費公路及房地產項目，鮮有在香港地產市場出擊，但對九龍塘豪宅情有獨鍾。
其中2012年於10月份以4.3億元購入恒地主席李兆基家族或相關人士持有的喇沙利道25號全幢，現命名為喇沙滙，合共提供4座洋房，惟此項目為主席單偉豹私人持有。另同區喇沙利道32至38號洋房項目皇廷滙，賣方為天滙地產有限公司，公司董事亦是單偉豹相關人士。
事實上，近年來細單位成行成市，仲量聯行昨發表的8月《香港住宅銷售市場》研究報告指出，由今年至2019年間，實用面積小於431方呎的A類住宅，每年落成量將達5,000個，較過去10年每年平均1,700個高出1.94倍。
報告顯示，近年發展商傾向興建細單位，務求把單位的售價定於較多買家可負擔的水平，以及符合部份地契設有的限量或限呎條款，因此今年至2019年期間，將有合共約2萬伙此類住宅落成，A類住宅及B類住宅的落成量比例為35:65。
未來以發展A類單位為主的新盤包括新地深水埗南昌站上蓋項目、建灝地產發展的啟德沐寧街1號項目，及由新世界（017）和萬科合作發展的荃灣柏傲灣。

《經濟通通訊社８日專訊》新地（０００１６）副董事總經理雷霆於全年業績記者會表示，
去年度集團投得不少商貿用地，亦有天水圍、北角及南昌站上蓋地皮，而較具規模屬於元朗西鐵
站上蓋項目，相信商業部分可與現時「Ｙｏｈｏ　Ｍａｌｌ」連接起來，將可成為元朗區內購物
及娛樂中心，媲美旺角「新世紀廣場」。
　　他指出。集團將繼續積極參與本港投地，亦有嚴謹的財政管理措施，長期看好本港地產市場
。
　　主席兼董事總經理郭炳聯表示，集團希望政府增加公屋供應，亦期望推出更多住宅及寫字樓
地皮，發展商可以參與其中，未來亦會集中在本港買地。
　　他笑言，之前都說過地產市道困難，但形容３０多年來都經過多次困難，已經習慣了。他補
充指，集團有租金及經常收入，相信對溢利有保障，但集團暫時不會向海外發展。
　　郭氏又指，去年派息比率為４６％，未來將維持４０％至５０％的派息比率，若每股盈利增
加，可以增加派息。
　　談及投資物業，郭氏認為，旗下商場表現優於大市，因零售市道主要受奢侈品下跌影響，但
旗下商場主要以本地消費為主，今年上半年到期的租約都可錄得一成租金升幅。
　　副董事總經理黃植榮表示，雖然有意見認為本港新單位愈建愈細，但政府數據指，本港居民
所需單位面積亦有縮小，強調集團興建小單位都以較佳及實用的間隔為原則。（ｔｗ）